Baukostensteigerung – Lösungen bei der Vertragsgestaltung (Teil 1)

Gestiegene Baukosten werden spätestens seit Beginn des Ukrainekrieges heiß diskutiert. Erhöhte Energie-, Transport-, und Verarbeitungskosten, sowie angespannte Lieferketten führen zu deutlich höheren Baukosten, die die Baubranche neben gestiegenen Finanzierungskosten stark belasten. Dabei treffen gestiegene Baukosten nicht allein die Auftragnehmer. Auch Auftraggeber stellen sich berechtigterweise die Frage, ob ihr Vorhaben aufgrund der gestiegenen Baukosten noch mit dem eingeplanten Budget zu erreichen ist. Mit § 313 BGB bietet der Gesetzgeber zwar ein Mittel an, um einen gerechten Ausgleich der durch die gestiegenen Baupreise berührten Interessen herbeizuführen, allerdings wird dieser Weg als schwer und undurchsichtig angesehen. Spätestens seitdem das Risiko hochvolatiler Baukosten allgemein bekannt ist, dürfte dieser Weg aufgrund der Vorhersehbarkeit der Baukostensteigerung versperrt sein.

Für zukünftige Verträge bietet es sich daher an, bereits bei der Vertragsgestaltung dafür Sorge zu tragen, dass die gestiegenen Kosten nicht alleine einer Partei auferlegt werden. Bei der Vertragskonzeption muss dabei insbesondere der Wahl des Vergütungsmodells und ergänzenden (individual-) vertraglichen Bestimmungen vermehrt Beachtung geschenkt werden. Der vorliegende erste Teil dieses Beitrags befasst sich mit den Vergütungsmodellen.

Die im Rahmen des BGB-Vertrages nach Maßgabe des § 632 Abs. 2 BGB ohne entsprechende Vereinbarung zu zahlende übliche Vergütung kann aufgrund ihrer alleinigen Bezugnahme auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses bei regelmäßig längerfristigen Bauvorhaben keinen Interessenausgleich herbeiführen. Kostensteigerungen werden allein dem Auftragnehmer auferlegt.

Gleiches gilt für den ohne eine entsprechende Vergütungsbestimmung versehenen VOB/B-Bauvertrag, für den nach § 2 Abs. 2 VOB/B nach Einheitspreisen und den erbrachten Leistungen abgerechnet wird. Auch hier wird den Parteien durch die Fixierung der Einheitspreise die Möglichkeit genommen, auf spätere Preissteigerungen reagieren zu können. Insoweit trägt auch hier der Auftragnehmer das Kostensteigerungsrisiko. In der Praxis wird den Auftraggebern bei einem Einheitspreisvertrag durch Risikozuschläge jedoch meist anteilig das Risiko übertragen.

Die gesetzlichen Modelle, die im Falle mangelnder vertraglicher Bestimmung Platz greifen, helfen also allenfalls dem Auftraggeber. Vertragliche Vergütungsbestimmungen bieten sich daher besonders aus Sicht des Auftragnehmers an, können jedoch auch den Auftraggeber vor willkürlichen Risikozuschlägen und vor allem vor der Insolvenz seines Vertragspartners schützen. Folgende Vergütungsmodelle bieten sich an:

1. Pauschalpreisvertrag:

Im Rahmen des Pauschalpreisvertrages wird für konkrete Positionen eines Leistungsverzeichnisses (Detailpauschalvertrag) oder für ein mehr oder weniger konkret bestimmtes Bauziel (bspw. schlüsselfertige oder funktionsfertige Errichtung) eine Pauschalsumme (Globalpauschalvertrag) vereinbart. Dabei erfolgt kein Aufmaß.

Durch die Pauschalierung des Vergütungsbetrages wird eine Anpassung der Vergütung aufgrund von Kostensteigerungen ausgeschlossen. Kostensteigerungen treffen insoweit allein den Auftragnehmer, der diese in der Praxis regelmäßig durch Risikozuschläge an die Auftraggeber weitergibt.

2. Der Selbstkostenerstattungsvertrag („cost-plus-fee“-Vertrag):

Bei dem Selbstkostenerstattungsvertrag werden sämtliche Kosten des Auftragnehmers an den Auftraggeber weitergegeben („cost“). Zur Erzielung eines Gewinnes erhält der Auftragnehmer überdies eine vertraglich vereinbarte Gebühr(„fee“). Aufgrund des mangelnden Anreizes zur Kosteneffizienz ist dieses Vergütungsmodell aus Auftraggebersicht nur dann vorteilhaft, wenn der Gesamtaufwand der Tätigkeit nicht vorhersehbar ist und insoweit eine tragfähige Kalkulation durch den Auftragnehmer nicht erbracht werden kann.

Aus Sicht des Auftragnehmers, der sämtliche Kosten an den Auftraggeber weitergibt, empfiehlt sich der Selbstkostenerstattungsvertrag zur Minimierung des eigenen Kostenrisikos hingegen sehr, allerdings hat ein solches Modell aufgrund des Risikos erheblicher Budgetüberschreitungen – jedenfalls für private Bauherren – lediglich einen kleinen Anwendungsbereich.

3. Der GMP-Vertrag:

Der Garantierte-Maximalpreis-Vertrag weist Elemente des Selbstkostenerstattungsvertrages und des Pauschalpreisvertrages auf. Wie bei einem Pauschalpreisvertrag wird für ein mehr oder weniger konkretisiertes Bausoll eine Vergütung bestimmt. Zusätzlich zu dieser Vergütung wird ein Maximalpreis festgesetzt, den es aus Sicht beider Parteien zu unterbieten gilt. Der Betrag, um den der Maximalpreis nach Erreichen des Bauziels unterboten wird, wird nach Fertigstellung des Vorhabens nach einem vertraglich vereinbarten Schlüssel zwischen den Parteien aufgeteilt. Er dient dem Auftragnehmer insoweit als Gewinn. Die während der Ausführung entstehenden Kosten werden – wie bei dem Selbstkostenerstattungsvertrag – vollständig an den Auftraggeber weitergegeben. Übersteigen die Kosten den Maximalbetrag, trägt der Auftragnehmer die Mehrkosten.

Zunächst ist festzustellen, dass sich dieses Vergütungsmodell im Hinblick auf die Interessenlage stark von den weiteren Modellen unterscheidet, da die gegenläufigen Interessen zu einem gemeinsamen Interesse der Kosteneffizienz umgewandelt werden. Ebenso wird der Auftraggeber vorliegend durch den Maximalpreis abgesichert. Leider bietet sich dieses Vertragsmodell für die wenigsten Bauvorhaben an, da dieser Vertrag ein hohes Maß an frühzeitiger Planung, Zusammenarbeit und an gegenseitigem Vertrauen voraussetzt. Zudem werden die wenigsten Bauherren den notwendigen Sachverstand vorweisen können, um mit ihrem Auftragnehmer gemeinsame Lösungen zur Kostenersparnis auszuarbeiten.

Zwischenfazit:

Die Auflistung der Vergütungsbestimmungen zeigt, dass die richtige Wahl des Vergütungsmodells das eigene Risiko der Kostensteigerung minimieren oder gegebenenfalls ausschließen kann. Dies erfolgt vorliegend allerdings grundsätzlich zu Lasten der anderen Vertragspartei. Will man jedoch einen Interessenausgleich schaffen, ohne die jeweilig andere Vertragspartei einseitig zu belasten, so wird man ergänzende Vertragsklauseln (dazu demnächst Teil 2) in den Vertrag aufnehmen müssen.